Einkommen und Eigenkapital sind die beiden relevanten Größen, aus denen Sie Ihren finanziellen Rahmen ermitteln können.
So berechnen Sie Ihre maximale Darlehenshöhe
Bestimmen Sie zunächst, welche monatliche Finanzierungsrate Sie dauerhaft tragen können. Mit folgender Formel können Sie daraus Ihr mögliches Darlehen errechnen:
((Finanzierungsrate x 12) : (Zins + Tilgung)) x 100 = Darlehen
Wenn Sie als Finanzierungsrate z. B. 1.000 Euro einsetzen, für Zins und Tilgung jeweils 3 (%), ergibt sich ein Darlehen von 200.000 Euro.
Beispielrechnung:
((1.000 Euro x 12) : (3 + 3)) x 100 = 200.000 Euro
Kaufpreis realistisch kalkulieren – inklusive Nebenkosten
Zusammen mit Ihrem verfügbaren Eigenkapital erhalten Sie den Betrag, den Sie insgesamt für Ihr Eigenheim ausgeben können, also den Kaufpreis inklusive der Erwerbsnebenkosten wie Makler, Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten. Über die Höhe dieser Nebenkosten müssen Sie sich regional informieren, denn diese Kosten liegen - je nach Situation und Bundesland - zwischen 5,5 Prozent und 15 Prozent des Kaufpreises.
Nehmen wir den teuersten Fall an und dazu ein verfügbares Eigenkapital von 75.000 Euro, dann stünde Ihnen ein Gesamtkapital von 275.000 Euro zur Verfügung. Dieses Gesamtkapital entspräche Gesamtkosten von 115 Prozent (100 Prozent Kaufpreis + 15 Prozent Nebenkosten).
Mit folgender Formel ermitteln Sie daraus den möglichen Kaufpreis Ihres Eigenheims:
(Gesamtkapital : (100 + 15)) x 100 = Kaufpreis
Beispielrechnung:
(275.000 Euro : (100 + 15)) x 100 = 239.130,43 Euro
Der finanzierbare Kaufpreis in unserem Beispiel läge also bei rund 240.000 Euro.
Natürlich sollte man sich aber einen finanziellen Spielraum lassen, da eine zu enge Kalkulation eine teurere, aber wirtschaftlich immer noch verantwortbare Entscheidung sonst scheitern ließe. Ein vernünftiges Limit für die Immobiliensuche läge in unserem Beispiel bei ca. 275.000 Euro.
Suchen Sie aber auch nach Objekten unter 240.000 Euro, dann bleibt Luft für Modernisierungen. Teurere Objekte sollten Sie weit möglichst nach unten verhandeln. Sie schmunzeln? Seien Sie versichert: Je exakter Sie Ihren Rahmen kennen, umso größer ist Ihre Verhandlungsstärke. Viele Beispiele aus meiner 35-jährigen Berufspraxis bestätigen das.
Rechenhilfe-Überblick
Für eine erste Orientierung können Sie also diese beiden Formeln nutzen:
- Darlehenshöhe: ((Finanzierungsrate × 12) ÷ (Zins + Tilgung)) × 100
- Möglicher Kaufpreis: (Gesamtkapital ÷ (100 + Nebenkosten in %)) × 100
Warum Eigenkapital den Zinssatz beeinflusst
Das Verhältnis von Fremdkapital zu Kaufpreis gibt Aufschluss über den sogenannten Beleihungsauslauf, also das Kreditrisiko im Vergleich zur beliehenen Kreditsicherheit:
(Darlehen/Kaufpreis) x 100 = Beleihungsauslauf
In unserem Beispiel errechnet sich bei einem Kaufpreis von 240.000 Euro und einem Darlehen von 200.000 Euro ein Beleihungsauslauf von 83,33 Prozent. Die Zins-Angebote der einzelnen Kreditinstitute richten sich nach diesem Wert und nach dem Grundsatz: Je höher der Beleihungsauslauf, desto teurer der Zinssatz. Dieser Effekt hängt mit dem Risiko der Bank zusammen, im Falle einer Zwangsversteigerung Geld zu verlieren. Je mehr Eigenkapital Sie also einsetzen, desto kleiner wird das Risiko der Bank und desto günstiger Ihr Zinssatz.
Experten-Tipp
Legen Sie Ihr persönliches Budget fest, bevor Sie Besichtigungstermine vereinbaren. Wer seine Finanzierung bereits überschlägig berechnet hat, kann schneller entscheiden und tritt bei Preisverhandlungen deutlich souveräner auf.