Viele Entlastungen für Wohneigentümer sind kaum bekannt und dadurch ungenutzt, erklärt Rudolf Limmer, Vorstandsmitglied im Verband Wohneigentum. "Für selbstgenutztes Wohneigentum gibt es zwar keine Abschreibung, aber mehrere wichtige Ausnahmen, die bares Geld sparen." Gerade weil Wohnen im eigenen Haus vom Gesetzgeber als private Lebensführung gilt, ist es entscheidend zu wissen, welche Ausnahmen steuerlich doch greifen.
Welche Kosten selbstnutzende Eigentümer steuerlich absetzen können
Selbstnutzung schließt Abschreibung grundsätzlich aus. Das ist gesetzlich so gewollt. Eine Ausnahme bilden jedoch Handwerkerleistungen. Das ist ein Punkt, den viele unterschätzen: 20% der Handwerkerrechnungen kann man direkt von der Steuerschuld abziehen, das sind bis zu 1.200 Euro pro Jahr. Das betrifft allerfings nur die Lohnkosten, nicht das Material.
Weitere Ausnahmen gelten für Denkmal-Immobilien und Immobilien in Sanierungsgebieten, bei denen hohe Abschreibungen möglich sind, wenn die strengen Vorgaben erfüllt werden.
Grunderwerbsteuer: So lassen sich Kosten reduzieren
Die Grunderwerbsteuer ist je nach Bundesland sehr unterschiedlich. Beim Bauträgerkauf ist es ratsam, Grundstück und Bauleistung in getrennten Verträgen zu regeln. Dann fällt Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstücksteil an. Auch bewegliche Gegenstände wie Küche oder Möbel müssen separat ausgewiesen werden. “Nur wenn Einbauküche, Schränke oder ähnliches mit Preis im Vertrag stehen, wird darauf keine Grunderwerbsteuer fällig”, erklärt der Experte.
Experten-Tipp: Steuerliche Gestaltung frühzeitig planen
Viele Steuervorteile lassen sich nur nutzen, wenn bereits vor dem Kauf, Umbau oder der Sanierung die richtigen Weichen gestellt werden. Lassen Sie sich deshalb frühzeitig steuerlich beraten – etwa bei der Gestaltung des Kaufvertrags, einer Einliegerwohnung oder größeren Modernisierungsmaßnahmen. So können Sie unnötige Steuerbelastungen vermeiden.
Einliegerwohnung vermieten und Steuern sparen
Eine kleine vermietete Einheit im eigenen Haus kann steuerlich enorm helfen. Denn diese gilt steuerlich als Vermietung und ermöglicht damit:
- Abschreibung der anteiligen Anschaffungskosten
- Betriebskostenabzug
- Abzug von Instandhaltung und Reparaturen
- "vorweggenommene Werbungskosten" schon vor der ersten Vermietung
Wichtig dabei: Die Einliegerwohnung muss tatsächlich vermietet werden. Und bei Vermietung an Angehörige gilt die 66-%-Grenze der ortsüblichen Miete.
Energetische Sanierung: Bis zu 40.000 Euro Steuerbonus sichern
Ein besonders wichtiger Punkt: Der Steuerbonus nach § 35c senkt die Steuerlast, nicht das Einkommen. Das macht ihn so wertvoll. Folgende Voraussetzungen gelten:
- Das Haus ist mind. 10 Jahre alt
- Maßnahmen werden umgesetzt zwischen 2020 und 2029
- 20 % Steuerabzug über 3 Jahre verteilt
- max. 40.000 € Ersparnis
Absetzbar sind u. a.:
- Dämmung
- neue Fenster/Türen
- neue Heizungsanlagen
- Lüftung
- digitale Energiesteuerung
- Heizungsoptimierung
Steuerbonus oder Förderung – nicht beides
Für energetische Sanierungen nach § 35c EStG können bis zu 20 Prozent der Kosten, maximal 40.000 Euro, über drei Jahre von der Steuerschuld abgezogen werden. Wichtig: Für dieselbe Maßnahme können Sie nicht gleichzeitig den Steuerbonus und eine Förderung von KfW oder BAFA in Anspruch nehmen.
Arbeitszimmer und Homeoffice: Diese Steuerregeln gelten
Ein Arbeitszimmer ist nur absetzbar, wenn es den Mittelpunkt der beruflichen Tätigkeit bildet. Dann gilt die Jahrespauschale von 1.260 Euro - oder die tatsächlichen Kosten. Ist kein anderer Arbeitsplatz vorhanden gilt: 6 € Tagespauschale, bis max. 1.260 € im Jahr. Für eine Arbeitsecke gilt: Die Arbeitsecke zählt nicht als Arbeitszimmer. Aber die Tagespauschale kann dennoch greifen.