Das Wichtigste in Kürze
- Nach Ablauf der Zinsbindung können Sie den Kredit bei Ihrer Bank verlängern (Prolongation) oder zu einer anderen Bank wechseln (Umfinanzierung).
- Eine Prolongation ist unkompliziert, ein Bankenwechsel kann jedoch günstigere Konditionen bieten.
- Vergleichen Sie nicht nur den Zinssatz, sondern auch Restschuld, Laufzeit und mögliche Wechselkosten.
- Oft verbessert die bisherige Bank ihr Angebot, wenn Sie günstigere Vergleichsangebote vorlegen.
Eine Anschlussfinanzierung beim selben Institut bezeichnet man als Prolongation. Dabei entstehen für den Anschlussvertrag in der Regel keinerlei Kosten. Meist erhält man das Fortführungsangebot vom bisherigen Darlehensgeber automatisch etwa einen Monat vor Ablauf des bisherigen Vertrages. Die Annahme dieses Angebotes ist mit einer Unterschrift erledigt und die Anschlussfinanzierung läuft zu den neuen Bedingungen weiter.
Möchte man das Kreditinstitut wechseln, spricht man von Umfinanzierung. Sie ist wie ein neuer Darlehensantrag anzusehen, bei dem alle erforderlichen Unterlagen zur Bonität und zum Objekt eingereicht werden müssen. Folglich ist eine Umfinanzierung immer mit einem höheren Aufwand verbunden. Ein Vergleich lohnt dennoch.
Achtung
Ein niedrigerer Zinssatz bedeutet nicht automatisch die günstigste Finanzierung. Entscheidend sind die Gesamtkosten – einschließlich möglicher Wechselkosten sowie der Restschuld am Ende der neuen Zinsbindung.
Prolongation oder Umfinanzierung richtig vergleichen
Maßgebend für die Entscheidung sind die Darlehenskonditionen, die das bisherige oder ein mögliches neues Institut für die Anschlussfinanzierung anbieten.
Um Angebote miteinander zu vergleichen, nehmen Sie folgende Werte aus dem Prolongationsangebot als Basiswerte an:
- Neuer Darlehensbetrag (Restschuld aus dem bisherigen Vertrag)
- Neue Zahlungsrate
- Restschuld am Ende der neuen Zinsbindung
Damit lassen Sie die für eine Umfinanzierung in Frage kommenden Institute ein Vergleichsangebot erstellen. Der neue Darlehensvertrag muss aber auch die Umfinanzierungskosten enthalten, damit der Vergleich nicht hinkt. Sie bestehen aus den Kosten für die Umschreibung der Sicherheiten des bisherigen Institutes auf das mögliche neue Institut (z.B. Abtretung der Grundschulden) sowie den - fairerweise zumindest fiktiv anzusetzenden - Kosten für den Zeitaufwand.
Experten-Tipp
Holen Sie Vergleichsangebote bereits einige Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein. So bleibt genügend Zeit für Verhandlungen mit Ihrer bisherigen Bank oder einen möglichen Kreditwechsel.
Rechenbeispiel: Wann sich der Bankenwechsel lohnt
Sie erhalten ein Prolongationsangebot über Ihre Restschuld von 100.000 Euro zu einem Sollzins von 2,20 Prozent pro Jahr (Zinsbindung 10 Jahre). Die neue monatliche Zahlungsrate liegt bei 500 Euro. Als Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist sollte das Prolongationsangebot dann einen Betrag von 57.539 Euro ausweisen.
Dann lassen Sie sich von einem anderen Institut, das zum Beispiel nur einen attraktiven Sollzins von 1,80 Prozent verlangt, ein Vergleichsangebot unterbreiten. Hier erhöht sich der Darlehensbetrag um die Umfinanzierungskosten (angenommen 1,00 Prozent des Darlehensbetrages):
1. Darlehensbetrag = 101.000 Euro
2. Monatliche Zahlungsrate = 500 Euro
3. Zinsbindung = 10 Jahre
Aus diesen Werten würden sich am Ende der Zinsbindungsfrist eine Restschuld von rund 55.217 Euro ergeben - eine Ersparnis von 2.322 Euro. Je höher der Darlehensbetrag und je größer die Zinsdifferenz, desto attraktiver wäre Ihr Umfinanzierungsvorteil.
Anschlussfinanzierung nicht ohne Angebotsvergleich abschließen
Verzichten Sie bei einer Anschlussfinanzierung nie auf den Vergleich mit anderen Anbietern. Oft genügt es schon, das bisherige Institut auf die Umfinanzierungsmöglichkeit zu wesentlich besseren Konditionen hinzuweisen, um es zu einem besseren Prolongationsangebot zu bewegen. Nutzen Sie ggf. auch günstige Angebote anderer Banken als Verhandlungsgrundlage. Häufig verbessert die Hausbank ihre Konditionen, um Sie als Kunden zu halten.