Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland unterschiedlich hoch
Die fällige Grunderwerbsteuer berechnet sich aus dem notariell beurkundeten Kaufpreis. Dabei werden der Grundstückspreis und der Preis eines bereits bestehenden Gebäudes als Bemessungsgrundlage angesetzt. Auch der Preis eines Neubaus vom Bauträger fällt in diese Bemessungsgrundlage, obwohl das Gebäude noch gar nicht errichtet ist (Ausnahme: Sie kaufen ein unbebautes Grundstück nicht bei dem beauftragten Bauträger). Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist abhängig vom jeweiligen Bundesland und liegt zwischen 3,5 % und 6,5 % der Bemessungsgrundlage.
Notar und Grundbuch: Diese Gebühren fallen an
Jeder Grundstückskauf (bebaut oder unbebaut) muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Auch die für erforderliche Darlehen von den Kreditinstituten verlangten Sicherheiten (Grundschulden) werden in der Regel von Notaren bestellt und ebenfalls im Grundbuch eingetragen. Für diese Notar- und Gerichtskosten sollte man rund 1,25 % des Kaufpreises und rd. 0,75 % des erforderlichen Darlehensbetrages ansetzen.
Maklerprovision richtig einkalkulieren
Ist ein Immobilienmakler involviert, kommt seine Courtage hinzu, die ebenfalls regional sehr unterschiedlich ausfällt und zwischen 3,6 % und 7,15 % liegt.
Versteckte Nebenkosten nicht unterschätzen
Neben diesen "üblichen Erwerbsnebenkosten" können aber durchaus weitere Kosten entstehen, die häufig vernachlässigt werden. Beispielhaft sind hier Kosten zu nennen, die zwar nicht direkt mit dem Erwerb oder Bau einer Immobilie zu tun haben, die es aber zuweilen zu berücksichtigen gilt.
Tipp
Planen Sie neben den klassischen Erwerbsnebenkosten immer einen finanziellen Puffer für Renovierungen, Umzug oder unvorhergesehene Ausgaben ein. Das schützt vor einer teuren Nachfinanzierung.
Modernisierung realistisch kalkulieren
Die Kosten der Renovierungen und Sanierungen einer gebrauchten Immobilie werden im Finanzierungsplan zwar meist angesetzt, aber regelmäßig zu niedrig. Der Grund dafür liegt vor allem darin, dass viele Kosten erst während der Renovierung erkannt werden können (auch Gutachter haben keine Röntgen-Augen). Planen Sie umfangreiche Eigenleistung, denken Sie daran, dass gutes Werkzeug die Arbeit erleichtert, aber auch nicht ganz billig ist. Möglicherweise sind Sie in Ihrem Mietvertrag rechtlich bindend verpflichtet worden, Ihre Mietwohnung renoviert zurückzugeben. Auch diese Kosten werden meist außer Acht gelassen.
Bauzeitzinsen: Die oft vergessene Doppelbelastung
Wer ein Haus neu baut, muss mit einer Bauzeit (von Planung bis Fertigstellung) von gut einem Jahr rechnen. Während dieser Bauzeit fallen oft schon Zinsen an, die neben der weiterlaufenden Miete zu zahlen sind. Wer mit dieser Doppelbelastung überfordert ist, muss die Bauzeitzinsen als Kostenfaktor, der in vielen Finanzierungsplänen fehlt, berücksichtigen.
Umzug und Einrichtung verursachen zusätzliche Ausgaben
- Die Kosten des Umzuges können erheblich ins Geld gehen, wenn man nicht auf kräftige Freunde und Bekannte angewiesen sein möchte.
- An die neue Einbauküche denken die meisten, aber oft müssen auch andere neue Möbel angeschafft werden, weil die alten beim Umzug aus dem Leim gehen oder schlicht nicht in das neue Haus passen.
- Ein Haus auf dem Land ist wahrscheinlich billiger als ein Haus im Stadtzentrum, aber unser heutiger Anspruch auf Beweglichkeit macht dann vielleicht einen Zweitwagen erforderlich.
- Künftig genießen Sie die Sonne nicht mehr auf einem winzigen Balkon, sondern im eigenen Garten. Spaß macht das aber nur, wenn die neuen Gartenmöbel bequem sind und ein großer Sonnenschirm Ihre Haut vor Verbrennungen schützt. Rasen und Hecken lassen sich auch kaum mit der Nagelschere schneiden, weshalb Sie sich sicher bald auf den Weg machen werden, entsprechende Gartengeräte anzuschaffen.
Förderung beim Hauskauf
Welche Unterstützung Sie beim Erwerb von Wohneigentum bekommen können - ein Überblick.
Nachfinanzierung vermeiden: Reserve einplanen
Die Liste der gern vergessenen Nebenkosten könnte man beliebig fortsetzen. Dem ein oder der anderen mag sie kleinlich vorkommen. Doch die Warnung, möglichst alle Kosten zu kalkulieren, hat einen tieferen Sinn:
Hat man für derartige Kosten kein Geld mehr in der Reserve, bleibt nur der Weg zur Bank. Und genau das ist der Haken: Da sie wahrscheinlich bereits ein Darlehen für den Kauf oder Bau aufgenommen haben, ist die einzige Bank, die Ihnen noch Geld geben wird, die Bank, die Ihr Haus finanziert und es mit der für sie eingetragenen Grundschuld als Sicherheit für andere Institute "blockiert" hat. Dieser Bank sind Sie im Falle einer nicht zu umgehenden Nachfinanzierung folglich schlicht ausgeliefert. Mit ziemlicher Sicherheit wird Ihnen diese Bank einen deutlich höheren Zinssatz für die erforderliche Nachfinanzierung berechnen, als es Ihrem Geldbeutel lieb ist.
Halten Sie also in jedem Fall ausreichende Eigenkapitalreserven vor und denken Sie bei Ihrer Kostenaufstellung möglichst an wirklich alles, was auf Sie zukommt.
Denken Sie daran
Eine Nachfinanzierung ist häufig deutlich teurer als das ursprüngliche Immobiliendarlehen. Wer ausreichend Eigenkapital zurückhält, bleibt finanziell flexibler.
Vorsicht bei vermeintlichen Steuerspartricks
Die anfänglich genannte Grunderwerbsteuer kann man nur durch eine Reduzierung der Bemessungsgrundlage schmälern. Manche Steuerberater oder Notare geben hier gerne den gut gemeinten Rat, miterworbenes Zubehör (z. B. eine Einbauküche) im Kaufvertrag auszuweisen, denn darauf fällt dann keine Grunderwerbsteuer an.
Aber diese Empfehlung hat zur Folge, dass die finanzierende Bank den Wert der Immobilie entsprechend reduziert, das Verhältnis von Darlehen zu Objektwert damit schlechter wird und deshalb das Risiko der Bank ebenfalls höher bewertet wird. Dieses höhere Risiko der Bank hat dann gegebenenfalls einen höheren Zinssatz zu Folge, womit sich ein relativ geringer Grunderwerbsteuervorteil zu einem möglicherweise sehr viel höheren Finanzierungsnachteil wenden kann.
Dieser "Trick" spart bei einer mit 5.000 Euro ausgewiesenen Einbauküche beim höchsten Grunderwerbsteuersatz (6,5 %) gerade mal 325 Euro. Verschlechtert sich hingegen damit der Zinssatz des Darlehens beispielsweise um 0,1 % pro Jahr, zahlen Sie bei einem Darlehen von 100.000 Euro allein im ersten Jahr also rund 100 Euro mehr.
Man muss wahrlich kein mathematisches Genie sein, um zu erkennen, dass der Mehraufwand an Zinsen über die gesamte Finanzierungsdauer gesehen diesen vermeintlichen Vorteil völlig zunichtemacht.
Gut zu wissen
Nicht jeder Steuerspartipp lohnt sich. Wird beispielsweise der Wert einer Einbauküche aus dem Kaufpreis herausgerechnet, kann sich dadurch der Beleihungswert der Immobilie verschlechtern – und unter Umständen der Zinssatz für das Darlehen steigen. Oft ist der vermeintliche Steuervorteil dadurch schnell wieder aufgezehrt.
Sorgfältige Planung spart langfristig Geld
Letztlich bleibt also nur die alte Kaufmannsweisheit: "Der größte Vorteil liegt im Einkauf", was so viel heißt, dass durch geschicktes Verhandeln und einen intensiven Preisvergleich voraussichtlich die höchste Ersparnis zu erzielen ist.