Das Wichtigste in Kürze
- Lassen Sie sich beim Hauskauf nicht von Emotionen oder Zeitdruck leiten.
- Definieren Sie vor der Suche Ihre Wünsche und Ihr Budget.
- Zeigen Sie bei Besichtigungen keine übermäßige Begeisterung – das stärkt Ihre Verhandlungsposition.
- Prüfen Sie Unterlagen und Modernisierungskosten sorgfältig, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben.
Das eigene Heim erhoffen sich viele Menschen - ein Grund, weshalb dieser Wunsch große Emotionen auslöst. Genau hier liegt der erste große Fehler, den wir beim Hauskauf begehen können: Die Erfüllung eines Wunsches macht euphorisch und schaltet leider viel zu oft den Verstand aus. Wir neigen daher gerne dazu, gleich beim ersten Traumhaus alles daranzusetzen, es zu realisieren. Gelingt das nicht, sollten wir entspannt bleiben: Dem vermeintlichen Traumhaus folgt meist noch ein schöneres.
Die passende Immobilie gezielt auswählen
Wer weiß, was er sucht, wird es leichter finden. Beschreiben Sie also vor Beginn der Suche Ihr Wunsch-Objekt so klar wie möglich (Haustyp, Lage, Raumbedarf, Freifläche). Eine genaue Objektbeschreibung kann auch dazu verwendet werden, andere (Freunde, Verwandte oder auch Makler) gezielt an der Suche zu beteiligen. Achten Sie genau auf Ihre finanziellen Möglichkeiten, Sie sparen Zeit und damit Geld, wenn Sie nur Objekte besichtigen, die Ihren Vorstellungen und Ihrem finanziellen Rahmen entsprechen. Besichtigen Sie Objekte am besten in "versierter" Begleitung. Gefällt Ihnen ein Objekt auf Anhieb, zeigen Sie das niemals! Begeisternd strahlende Augen sind der Tod jeder Kaufpreisverhandlung. Kostenpflichtige Gutachter sollten Sie nur dann mitnehmen, wenn Sie ein Objekt grundsätzlich kaufen würden, sich aber hinsichtlich der Bauqualität nicht sicher sind. Gutachten können manchmal eine Preisverhandlung positiv unterstützen.
Unser Tipp
Lassen Sie sich nie von Ihrer Euphorie überwältigen. Seien Sie vorsichtig, wenn der Verkäufer oder Makler Druck auf Sie auszuüben versucht.
Kaufpreis erfolgreich verhandeln
Für Ihre Finanzierung brauchen Sie einen Stapel Unterlagen (siehe Kasten), den jedes Kreditinstitut prüfen will. Lassen Sie sich aber auch Folgendes geben:
- Energieausweis,
- Investitionsbelege aus der Vergangenheit,
- Nebenkostenabrechnungen und
- (bei Eigentumswohnungen) auch die Protokolle von Mitgliederversammlungen der letzten Jahre.
Signalisieren Sie niemals, dass Sie ein Objekt auf jedem Fall kaufen würden. Unterbreiten Sie dem Verkäufer bzw. Makler zeitnah nach der Besichtigung ein wohlüberlegtes Angebot (unter dem geforderten Kaufpreis) und warten Sie dann ab, ob der Verkäufer darauf reagiert. Wird der Verkäufer nach Ihrer Angebotsabgabe von sich aus aktiv, ist das ein recht sicheres Signal zu Ihren Gunsten. Ungeduldiges Nachfragen Ihrerseits signalisiert starkes Interesse und wird meist mit einem höheren Kaufpreis bestraft.
Experten-Tipp
Nehmen Sie zu einer zweiten Besichtigung einen Bausachverständigen oder erfahrenen Handwerker mit. Mängel oder notwendige Sanierungen lassen sich so frühzeitig erkennen und häufig als Argument für Preisverhandlungen nutzen.
Modernisierungskosten realistisch einplanen
Je älter das Baujahr eines Objektes, desto höher die voraussichtlichen Modernisierungskosten. Kalkulieren Sie diese Kosten sehr sorgfältig, am besten zusammen mit einem Fachmann. Achten Sie stets auf eine ausreichende Reserve, denn bei gebrauchten Objekten offenbaren sich viele notwendige Maßnahmen erst im Verlauf der Modernisierungsarbeiten.
Achtung
Lassen Sie sich nicht unter Zeitdruck setzen. Aussagen wie „Es gibt bereits mehrere Interessenten“ oder „Sie müssen sich heute entscheiden“ sollten Sie nicht zu einer vorschnellen Zusage verleiten. Eine sorgfältige Prüfung spart oft viel Geld und Ärger.
Kaufvertrag sorgfältig prüfen und Übergabe absichern
Den Entwurf des notariellen Kaufvertrages sollten Sie sorgfältig lesen und gegebenenfalls durch einen Experten prüfen lassen. Vor der Unterschrift beim Notartermin können Sie viele Vertragsdetails noch verhandeln, nach Ihrer Unterschrift wird der Vertrag verbindlich.
Die mit allen Rechten und Pflichten verbundene wirtschaftliche Übergabe eines Objektes sollte zeitlich stets mit der Kaufpreiszahlung zusammenfallen (Zahlungstermin = Übergabetermin).
Protokollieren Sie bei der Übergabe alle Verbrauchszähler und halten Sie in dem Protokoll auch fest, wenn Sie Mängel feststellen, die bei der Besichtigung noch nicht vorhanden waren.
Wichtig: Verkäufer haften bei gebrauchten Objekten in der Regel nur für arglistig verschwiegene Mängel.
Unterlagen für das Finanzierungsinstitut
- Grundbuchauszug
- Flurkarte
- Gebäude-Fotos
- Bauzeichnungen
- Baubeschreibung mit Modernisierungsangaben
- Berechnung der Wohnfläche
- Gebäudeversicherung
- Berechnung des umbauten Raumes (nur bei Häusern)
- Teilungserklärung (nur bei Wohnungseigentum). (Box, Ende)
Gut zu wissen
Bei Bestandsimmobilien haften Verkäufer in der Regel nur für Mängel, die sie bewusst verschwiegen haben. Deshalb lohnt sich eine gründliche Prüfung des Gebäudes vor dem Kauf besonders.
Tipp
Besichtigen Sie interessante Immobilien möglichst bei Tageslicht und idealerweise mehrmals. Ein zweiter Termin zeigt oft Details, die beim ersten Eindruck übersehen wurden.