Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer: So rechnet das Finanzamt

Jedes Jahr werden in Deutschland zwischen 300 und 400 Milliarden Euro vererbt oder noch zu Lebzeiten verschenkt, fast die Hälfte davon in Form von Immobilien. Wer ein Haus oder eine Wohnung erbt oder geschenkt bekommt, muss damit rechnen, dass der Wert der Immobilie für die Erbschaft- beziehungsweise Schenkungsteuer festgestellt wird. Entscheidend ist dabei nicht automatisch der Preis, den die Immobilie bei einem Verkauf erzielen würde. Für die steuerliche Bewertung gelten die Vorgaben des Bewertungsgesetzes.

Seit 2023 können sich bei bestimmten Immobilien höhere steuerliche Werte ergeben. Grund dafür sind Änderungen bei den Bewertungsverfahren, insbesondere beim Ertragswert- und Sachwertverfahren. Betroffen sind vor allem vermietete Mehrfamilienhäuser sowie Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke. Bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen kommt dagegen grundsätzlich das Vergleichswertverfahren zum Einsatz.

Wie wird eine Immobilie für die Erbschaftsteuer bewertet?

Das Finanzamt ermittelt den sogenannten Grundbesitzwert. Dafür sieht das Bewertungsgesetz 3 unterschiedliche Verfahren vor:

1. das Vergleichswertverfahren,
2. das Ertragswertverfahren 
3. das Sachwertverfahren.

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren orientiert sich die Bewertung an Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien. Vorrangig werden dafür Vergleichspreise beziehungsweise Vergleichsfaktoren herangezogen, die von den örtlichen Gutachterausschüssen ermittelt werden - der Gutachterausschuss ist ein unabhängiges, kollegiales Gremium von Sachverständigen, das in Deutschland bei Städten, Gemeinden oder Landkreisen eingerichtet ist. Seine Hauptaufgabe nach dem Baugesetzbuch (BauGB) ist es, für Transparenz auf dem Immobilien- und Grundstücksmarkt zu sorgen.

Entscheidend ist, dass die Vergleichsobjekte hinsichtlich ihrer wertbestimmenden Merkmale ausreichend mit der zu bewertenden Immobilie übereinstimmen. Dazu gehören beispielsweise Lage, Größe und Ausstattung.  Das Verfahren spielt insbesondere bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen eine wichtige Rolle. Gibt es keine geeigneten Vergleichswerte, kann bei diesen Immobilien auf das Sachwertverfahren zurückgegriffen werden.

Ertragswertverfahren

Im Gegensatz dazu steht bei vermieteten Immobilien oft nicht der Vergleich mit anderen Kaufpreisen im Mittelpunkt. Hier wird betrachtet, welche Erträge die Immobilie nachhaltig erwirtschaften kann.

Im Ertragswertverfahren werden zunächst die jährlichen Erträge der Immobilie ermittelt und um bestimmte Bewirtschaftungskosten bereinigt. Der daraus resultierende Reinertrag wird dann unter anderem unter Berücksichtigung des Liegenschaftszinssatzes und der Restnutzungsdauer kapitalisiert. Hinzu kommt der abgezinste Bodenwert.

Das Verfahren wird insbesondere bei Mietwohngrundstücken, Geschäftsgrundstücken und bestimmten gemischt genutzten Grundstücken angewendet.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren stellt vereinfacht gesagt darauf ab, was die bauliche Anlage unter den gesetzlichen Bewertungsannahmen wert ist. Dabei werden der Wert des Gebäudes und der Bodenwert getrennt ermittelt und anschließend zusammengeführt. Für den Gebäudewert spielen unter anderem die sogenannten Normalherstellungskosten (das sind pauschalierte Kostenansätze, die abbilden, was die Errichtung eines vergleichbaren Gebäudes mit einer bestimmten Bauart und Ausstattung kostet. Im Sachwertverfahren dienen sie als Grundlage für die Ermittlung des Gebäudewerts), das Gebäudealter und die Wertzahlen - vereinfacht gesagt sind die Wertzahlen Faktoren, mit denen der rechnerisch ermittelte Gebäudesachwert an das allgemeine Preis- und Wertniveau des Immobilienmarktes angepasst wird.

Das Sachwertverfahren ist unter anderem bei Ein- und Zweifamilienhäusern relevant, wenn kein geeigneter Vergleichswert vorliegt. Es kann außerdem bei bestimmten Geschäfts- und gemischt genutzten Grundstücken sowie bei sonstigen bebauten Grundstücken zur Anwendung kommen.

Was hat sich seit 2023 geändert?

Mit den seit Anfang 2023 wirksam gewordenen Änderungen wurden mehrere Faktoren der steuerlichen Immobilienbewertung angepasst. Dadurch kann sich insbesondere bei der Bewertung nach dem Ertragswert- oder Sachwertverfahren ein höherer Grundbesitzwert ergeben. 

Sachwertverfahren:

• Eine wesentliche Änderung betrifft die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer. Sie beträgt für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum nach den geltenden Regelungen grundsätzlich 80 Jahre. Auch für gemischt genutzte Grundstücke sieht die gesetzliche Tabelle grundsätzlich 80 Jahre vor. Eine längere angenommene Gesamtnutzungsdauer kann sich auf die Berechnung der Restnutzungsdauer und damit auf den steuerlichen Immobilienwert auswirken.
• Daneben wurden die Wertzahlen angepasst. Insgesamt können diese Änderungen dazu führen, dass das Finanzamt bei bestimmten Immobilien einen höheren steuerlichen Wert feststellt.

Ertragswertverfahren:

• Auch hier wurde die Gesamtnutzungsdauer von 70 auf 80 Jahre erhöht
• niedrigerer Liegenschaftszins, wenn kein Liegenschaftszinssatz durch die lokalen Gutachterausschüsse ausgewiesen wurde
• Seit der Reform werden die Bewirtschaftungskosten gesetzlich über pauschalierte Erfahrungssätze angesetzt. Die Höhe richtet sich nach der Grundstücksart und der Restnutzungsdauer des Gebäudes. Die tatsächlichen individuellen Kosten des Eigentümers werden für diese steuerliche Bewertung nicht angesetzt. 

Was bedeutet das alles für selbstgenutzte Immobilien?

Für Eigentümer eines selbst genutzten Ein- oder Zweifamilienhauses oder einer Eigentumswohnung ist zunächst wichtig, welches Bewertungsverfahren zur Anwendung kommt. Bei diesen Immobilien ist grundsätzlich das Vergleichswertverfahren vorgesehen. Das Finanzamt orientiert sich dabei an den von den Gutachterausschüssen ermittelten Vergleichspreisen oder Vergleichsfaktoren. Erst wenn kein geeigneter Vergleichswert vorliegt, kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz.

Das bedeutet aber nicht, dass der steuerliche Wert einer selbst genutzten Immobilie unverändert bleibt. Steigen die Preise vergleichbarer Immobilien in der jeweiligen Region, kann sich auch der für die Erbschaftsteuer maßgebliche Wert erhöhen.

Was können Eigentümer tun, wenn der vom Finanzamt ermittelte Wert zu hoch erscheint?

Der vom Finanzamt nach den gesetzlichen Bewertungsverfahren ermittelte Wert muss nicht in jedem Fall dem tatsächlichen Marktwert der Immobilie entsprechen.

Unter bestimmten Voraussetzungen besteht die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Das kann beispielsweise durch ein geeignetes Gutachten oder unter den gesetzlichen Voraussetzungen durch einen zeitnahen Kaufpreis geschehen.

Gerade wenn eine Immobilie aufgrund besonderer Umstände (z.B. Baumängel oder -schäden, erheblicher Sanierungsbedarf, Altlasten) einen niedrigeren Marktwert hat, kann es sinnvoll sein, den vom Finanzamt ermittelten Wert überprüfen zu lassen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden.