Das Wichtigste auf einen Blick
- Beim Immobilien-Teilverkauf werden bis zu 50 % der Immobilie verkauft, während die Eigentümer im Haus wohnen bleiben können.
- Das lebenslange Wohn- oder Nießbrauchrecht sollte unbedingt im Grundbuch abgesichert werden.
- Für den verkauften Anteil wird in der Regel ein monatliches Nutzungsentgelt fällig.
- Vor Vertragsabschluss sollten alle Kosten, Gebühren und Rückkaufregelungen genau geprüft werden.
So funktioniert ein Immobilien-Teilverkauf
Maximal 50 % der Immobile werden an ein Unternehmen verkauft. Wie groß dieser Anteil ist, können die Eigentümer*innen frei festlegen. Vor dem Verkauf bestimmt ein Gutachter den Marktwert von Haus/Wohnung. Der Kaufpreis wird unmittelbar nach Vertragsabschluss ausgezahlt.
Die Eigentümer*innen erhalten ein lebenslanges Wohn- oder Nießbrauchrecht, das im Grundbuch eingetragen wird. Dafür zahlen sie an den neuen stillen Miteigentümer ein monatliches Nutzungsentgelt, vergleichbar einer Miete.
Während der Vertragslaufzeit kann der verkaufte Anteil zurückgekauft oder weitere Teilverkäufe getätigt werden; dafür ist ein erneutes Wertgutachten erforderlich. Verstirbt der Eigentümer oder die Eigentümerin, können die Erben den Anteil zurückkaufen oder der Gesamtverkauf der Immobilie wird umgesetzt.
Voraussetzungen für einen Teilverkauf
- Bei den meisten Anbietern muss die Immobilie einen Mindestwert von 200.000 Euro haben.
- Die Immobilie muss schuldenfrei sein.
- Die Unternehmen sprechen für dieses Modell vor allem Menschen im Ruhestand an.
Vorteile eines Immobilien-Teilverkaufs
- Eigentümer*innen kommen schnell und recht einfach zu Geld.
- Sie können in ihrem Haus und in ihrer vertrauten Wohnumgebung bleiben.
- Sie können in der Regel weiterhin über Nutzung und Gestaltung ihres Hauses entscheiden.
- Bei einer eventuellen Wertsteigerung ihrer Immobilie profitieren sie und können ihren Teil später gewinnbringend verkaufen.
Nachteile und Risiken
- Trotz des neuen Miteigentümers verbleiben die Kosten für Instandhaltung und Modernisierung meist zu 100 % beim Eigentümer.
- Beim späteren Komplettverkauf wird in der Regel eine Abwicklungsgebühr zwischen 3,23 und 6,6 % vom Gesamtverkaufspreis fällig.
- Durch die Nutzungsgebühr reduziert sich über die Laufzeit der Auszahlungsbetrag.
- Die Anbieter lassen sich in der Regel einen Mindestverkaufswert zwischen 114 und 117 % durch den Verkäufer garantieren. Wenn das Haus oder die Wohnung an Wert verliert, kann das dramatische Folgen für den Verkäufer haben.
- Die Anbieter refinanzieren den Erwerb der Immobilienanteile über Finanzierungspartner, zum Beispiel Banken oder institutionelle Investoren. Hierfür wird meist die Eintragung einer Grundschuld auf das gesamte Objekt vereinbart.
Expertentipp
Achten Sie nicht nur auf den Kaufpreis, sondern vor allem auf die langfristigen Vertragskosten. Nutzungsentgelte, Mindestverkaufspreise, Abwicklungsgebühren und mögliche Wertentwicklungen entscheiden darüber, ob ein Teilverkauf wirtschaftlich sinnvoll ist.
Für wen lohnt sich ein Teilverkauf?
Das Modell Teilverkauf klingt attraktiv, birgt aber beachtliche finanzielle und rechtliche Risiken. Was passiert beim Unternehmensverkauf des Teileigentümers? Was bei Insolvenz? Kann sich der Eigentümer das Nutzungsentgelt ein Leben lang leisten? Was, wenn nicht ?
Das gibt auch Peter Burk vom Freiburger Institut Bauen und Wohnen zu bedenken, der einen Ratgeber zum Thema verfasst hat: "Das ist ein komplett ungeregelter Markt mit vielen Unklarheiten. Bei dieser recht neuen Entwicklung können wir noch gar nicht abschätzen, ob sich das Geschäftsmodell bewährt."
Gut zu wissen
Obwohl ein Unternehmen Miteigentümer wird, tragen Eigentümerinnen und Eigentümer häufig weiterhin sämtliche Kosten für Instandhaltung, Modernisierung und Reparaturen. Prüfen Sie daher genau, welche Pflichten im Vertrag geregelt sind und welche finanziellen Belastungen dauerhaft bestehen bleiben.
Ganz wichtig: Ein auf Immobilienrecht spezialisierten Rechtsanwalt sollte auf jeden Fall Verträge und Risiken prüfen. Lassen Sie sich auf einen Teilverkauf nur ein, wenn Sie sicher sind, dass Sie den finanziellen Verpflichtungen immer nachkommen können. Planen Sie am besten mit einem finanziellen Puffer.