Architekt oder Architektin beauftragen
Es ist ratsam, sich für eine umfassende Umbaumaßnahme einen Architekten oder eine Architektin zu suchen. In vielen Fällen ist dies unerlässlich, so sind die Bauvorlagen für die Baugenehmigung in der Regel durch einen Bauvorlageberechtigten, zum Beispiel einen Architekten, zu erstellen.
Folgende Punkte sind zu klären:
Bestandspläne erstellen: So ist die Immobilie, das soll geändert werden. Welche Wände dürfen versetzt werden? Welche Raumeinteilung ist sinnvoll?
Energieversorgung: Soll eine neue Heizungsanlage her, etwa Fotovoltaik, Solarthermie, Geothermie oder eine für sonstige erneuerbare Energieträger? Welche Trinkwassererwärmung ist sinnvoll? Wie soll der Warmwasserspeicher aufgeheizt werden? Ist er noch funktionstüchtig und ausreichend gedämmt?
Muss der Schornstein modernisiert werden? Wie ist die Wärmeübergabe: Welche Wärmeverteilung, Regelung und Heizkörper wählt man?
Sollen besondere Auflagen zur Energieeffizienz oder Barrierefreiheit erfüllt werden? Beispielsweise bei KfW-Häusern ergeben sich spezielle Auflagen (Vorschriften Dämmung, U-Werte der Fenster) - und damit die Möglichkeit der Förderung über Zuschuss oder Darlehen.
Klären, ob ein Bauantrag gestellt werden muss: Wenn tragende Wände versetzt werden, muss ein Bauantrag beim örtlichen Bauamt gestellt werden
Wird die Ansicht des Gebäudes geändert (Fenster, Öffnungen etc.) Dann ist die betroffene Hausfläche gegebenenfalls zu dämmen.
Wann ist ein Statiker erforderlich?
Wenn Änderungen an der Konstruktion des Hauses erfolgen sollen, muss ein statischer Nachweis erbracht werden. Dafür braucht man die Berechnungen und Pläne des Architekten! Alle Dienstleister, die Sie beauftragen, haften für ihre Arbeit.
Warum eine Energieberatung sinnvoll ist
Wenn Fördermittel von der staatlichen Förderbank KfW oder der BAFA beantragt werden, muss zusätzlich ein Energieberater mit ins Boot geholt werden. Dessen Kosten werden ebenfalls bezuschusst.
KfW = die KfW Bankengruppe ist die Förderbank des Bundes (ehemals: Kreditanstalt für Wiederaufbau) / zuständig für die Förderung der Sanierung zum Effizienzhaus (systemische Gesamtsanierung) über zinsgünstige Kredite mit Tilgungszuschuss
BAFA= Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle / zuständig für die Förderung von energetischen Einzelmaßnahmen (BEG EM), insbesondere an der Gebäudehülle (Dämmung, Fenster, Türen), Anlagentechnik (außer Heizung) sowie Fachplanung und Baubegleitung.
Generalunternehmer oder einzelne Handwerker?
Wer einen Generalunternehmer beauftragt, hat alle Arbeiten in einer Hand. Es ist aber auch möglich, Einzelangebote von verschiedenen Handwerkern einzuholen und anschließend beides miteinander zu vergleichen. Die einzelne Vergabe von Handwerkerleistungen kann günstiger sein, bringt aber auch mehr Kontrollaufgaben und Organisation für den Bauherren (bzw. seines Beauftragten) mit sich.
Finanzierung und Fördermittel rechtzeitig sichern
Wer besonders energieeffizient oder altersgerecht sanieren oder Einbruchsschutz nachrüsten möchte, kann bei der KfW oder beim BAFA Fördermittel für die Sanierung beantragen.
Wo beantragen? Das kommt darauf an, was Sie vorhaben. Die Anträge für eine BAFA-Förderung für Einzelmaßnahmen wie Dämmung, Fenster oder Haustür können Sie direkt beim BAFA über dessen Online-Portal stellen. Eine KfW-Effizienzhaus-Sanierung (Kredit 261 mit Tilgungszuschuss) beantragen Sie bei Ihrer Hausbank oder einem anderen Finanzierungspartner. Die KfW-Heizungsförderung (Zuschuss 458) beantragen Sie direkt bei der KfW im Kundenportal.
Wann? Vor Beginn der Baumaßnahme.
Wichtig: Liquiditätsprüfung!
Diesen wichtigen Teil der bankmäßigen Kreditwürdigkeitsprüfung unbedingt abwarten!
a) Positiv: Bauantrag kann gestellt werden
b) Negativ: Planungen gemeinsam mit Architekt ggf. abspecken, um Investitionsvolumen zu verringern!
Tipp
Fördermittel müssen in der Regel vor Beginn der Sanierung beantragt werden.
Bauantrag rechtzeitig stellen
Die Bearbeitungszeiten des zuständigen Bauamt der Kommune für den Bauantrag können stark variieren. Um eine Vorstellung zu haben, erfragen Sie am besten gleich die ungefähre Zeit für die Genehmigung. Es ist auch ratsam, dort nachzufragen, wenn sich die Angelegenheit in die Länge zieht.
Tipp: Bei einem Anbau oder einer Aufstockung holen Sie frühzeitig eine Einschätzung vom Bauamt ein. Die Gestaltung kann je nach Siedlungscharakter mit Auflagen versehen sein. Gegebenenfalls wird eine Abfrage bei der Umweltbehörde erforderlich. Leben auf dem Baugrundstück geschützte Wildtiere wie Frösche oder sind Vogelnester vorhanden, könnte das beim Bauantrag zu berücksichtigen sein. Insbesondere muss vorhandener Baumbestand geprüft werden. Erst wenn die Genehmigung des Bauamts vorliegt, kann der Bau wirklich beginnen.
Wichtig in dieser Phase: Architekten, Statiker und Energieberater müssen direkt nach Fertigstellung ihren Leistungen bezahlt werden. Hierfür frühzeitig Finanzmittel einplanen! Das Budget ist vorher mit den Beteiligten abzuklären.
Diese Schritte können parallel erfolgen
Während das Bauamt Ihren Antrag prüft, können Sie bereits Finanzierung und Fördermittel finalisieren, den Notartermin vorbereiten sowie Angebote von Handwerkern einholen und den Bauablauf abstimmen. So sparen Sie wertvolle Zeit, ohne den eigentlichen Baubeginn zu verzögern.
Notartermin und Grundschuld vorbereiten
Ein Notar oder eine Notarin muss nicht nur die Eigentumsverhältnisse, sondern ebenso Kreditgeber und die Grundschuld (Höhe des Kredites) im Grundbuch der Kommune eintragen. Er informiert darüber das örtliche Amtsgericht. Dies sind wichtige Voraussetzungen, damit das Darlehen ausgezahlt werden kann.
Handwerker frühzeitig beauftragen
Handwerker sind stark gefragt. Während Sie auf die Baugenehmigung warten, ist es ratsam, schon Kontakt mit Handwerkern oder dem Bauunternehmer aufzunehmen. Sprechen Sie frühzeitig den groben Zeitplan des Bauvorhabens ab. Zu klären: Was kann in Eigenleistung erledigt werden? Was möchten Sie eigenständig an Handwerker vergeben? Was soll ggf. ein Generalunternehmer erledigen?
Baugenehmigung liegt vor: Bauarbeiten schriftlich beauftragen
Erst nach dem O.K. des Bauamtes kann man verbindlich die Aufträge an Handwerker und /oder Generalunternehmer vergeben. Wichtig dabei: Machen Sie schriftliche Verträge und lassen Sie sich diese unterzeichnen. Einzelleistungen sollten nach Angebotserstellung bestätigt und beauftragt werden.
Baubeginn: Warum sich ein Bautagebuch lohnt
Führen Sie vom ersten Tag des Baus ein sogenanntes Bautagebuch. Tragen Sie (wenn möglich) die Anwesenheitszeiten der Handwerker ein und was sie am jeweiligen Tag gemacht haben. Alle Absprachen sollten zur Sicherheit ebenfalls im Bautagebuch stehen. Und: Halten Sie darin stets mit Datum und Uhrzeit fest, wie die Wetterlage an jedem Bautag war. Wann konnte wegen Schlechtwetter nichts passieren?
Altes Haus mach neu: Unser Folder
Ob energetische Sanierung oder die Modernisierung von Wohnräumen: Mit durchdachter Planung und der richtigen Strategie steigern Sie den Wert und die Lebensqualität Ihrer Immobilie. Wir geben Ihnen wertvolle Tipps zu den wichtigsten Aspekten der Haussanierung, von der Planung bis zur Ausführung, damit Sie die richtigen Entscheidungen für Ihr Projekt treffen können.