Deutschland hat bereits EU-weit die niedrigste Wohneigentumsquote – mit schwerwiegenden Folgen für Vermögensbildung und Alterssicherung. Andere Länder haben erfolgreiche Modelle entwickelt, etwa die Entlastung von Ersterwerbern bei der Grunderwerbsteuer oder die Anrechnung bereits gezahlter Grunderwerbsteuer beim sogenannten Ersatzkauf, also wenn selbst genutztes Wohneigentum verkauft und durch ein neues ersetzt wird. Bund und Länder sollten diese Ansätze adaptieren und vor allem die Grunderwerbsteuer für den Ersterwerb einer selbst genutzten Immobilie abschaffen oder stark senken.
Warum die Grunderwerbsteuer den Hauskauf so teuer macht
Die Grunderwerbsteuer bildet eine große Hürde für die Wohneigentumsbildung: „Die Grunderwerbsteuer versperrt jungen Menschen den Weg in die eigenen vier Wände und verhindert, dass Familien überhaupt eine Chance auf Wohneigentum haben. Wer heute kaufen möchte, scheitert in der Regel nicht an der monatlichen Rate – sondern am Eigenkapital“, erklärt das Verbändebündnis.
Grunderwerbsteuer heute: Bis zu 24.000 Euro für ein Durchschnittshaus
Das Potenzial junger Käufer ist in den letzten 10 Jahren von 360.000 auf 216.000 Haushalte zurückgegangen; die Eigentumsquote der unter 50‑Jährigen sank zuletzt sogar um mehr als 4 Prozentpunkte. Junge Mieterhaushalte verfügen im Median nur über rund 9.000 Euro Geldvermögen – deutlich zu wenig für die massiv erhöhten Transaktionskosten, die nicht kreditfinanziert werden können. Mit Ausnahme von Bayern haben die Bundesländer die Steuersätze von einstmals 3,5 Prozent auf 5 bis 6,5 Prozent angehoben. Gleichzeitig haben sich in den letzten 15 Jahren die Immobilienpreise mehr als verdoppelt. Für ein durchschnittliches Eigenheim im Wert von 370.000 Euro liegt die Grunderwerbsteuer zwischen 18.500 und 24.050 Euro; vor 15 Jahren betrug sie beim damaligen Durchschnittswert von etwa 175.000 Euro nur etwas mehr als 6.000 Euro.
Das Verbändebündnis fordert daher 2 zentrale Reformschritte:
- eine vollständig wegfallende oder stark reduzierte Grunderwerbsteuer für Ersterwerber bis zu gewissen Wertschwellen, die länderspezifisch unterschiedlich ausgestaltet sein können;
- eine Portabilitätsregel, die bereits gezahlte Grunderwerbsteuer beim Ersatzkauf anrechenbar macht.
Ersatzkauf: Wer umzieht, zahlt die Steuer doppelt
Dies würde den Einstieg in die Wohneigentumsbildung, die Wohnraummobilität und den Generationenübergang im Eigenheimbestand erleichtern. Eigentümer, die bei einem berufsbedingten Wechsel in eine andere Stadt ihre Immobilie verkaufen und eine neue erwerben, verlieren die beim Erstkauf gezahlte Steuer vollständig und zahlen beim Ersatzkauf erneut die volle Grunderwerbsteuer. Dies erschwert auch den in anderen Ländern üblichen stufenweisen Aufbau von Wohneigentum, indem junge Menschen zunächst eine kleinere, bezahlbare Immobilie erwerben und sich Schritt für Schritt zu größerem Eigentum hocharbeiten – anstatt wie heute oftmals erst spät einmalig eine große und teure Immobilie zu kaufen. Schließlich belastet der Effekt der Grunderwerbsteuer auch ältere Haushalte, die ihr zu groß gewordenes Eigenheim für eine kleinere, altersgerechte Wohnung tauschen wollen. So verbleiben mehr Haushalte in zu großen Immobilien, während junge Familien Zugang zum Bestandsmarkt benötigen. Das Ergebnis ist eine ineffiziente Nutzung wertvoller Wohnflächen und zusätzlicher Druck auf Neubauflächen. Eine Reform der Grunderwerbsteuer würde hier den Vermögensaufbau junger Haushalte erleichtern, Mobilität schaffen, Bestände aktivieren und gleichzeitig soziale wie ökologische Ziele stärken.
Grunderwerbsteuergipfel: Bund und Länder sind am Zug
Obwohl die Hemmnisse durch die hohe Grunderwerbsteuer und deren negativen Folgen für Vermögensbildung, Generationengerechtigkeit und eine nachhaltige Wohnraumpolitik seit Jahren bekannt sind, blieben Verhandlungen zwischen Bund und Ländern bislang ergebnislos. Das Verbändebündnis ruft deshalb erneut nachdrücklich dazu auf, das Thema nicht länger zu ignorieren und eine Lösung zu finden. Als erster Schritt sollte zeitnah ein Grunderwerbsteuergipfel zwischen Bund und Ländern einberufen werden, um die Eckpunkte einer Reform verbindlich zu vereinbaren und eine länderspezifisch ausgestaltete Umsetzung endlich auf den Weg zu bringen.
Warum Bund und Länder gemeinsam handeln müssen
Die Länder bestimmen seit 2006 zwar die Höhe des Steuersatzes. Einen Freibetrag dürfen sie aber nicht einführen, denn dafür muss der Bund das Grunderwerbsteuergesetz ändern. Genau an dieser Stelle hakt es seit Jahren: Die Länder fürchten Einnahmeausfälle, der Bund verweist auf die Länderzuständigkeit.
Hessen geht deshalb einen Umweg. Mit dem Hessengeld erstattet das Land Ersterwerbern bis zu 10.000 Euro pro Person plus 5.000 Euro je Kind, ausgezahlt in zehn Jahresraten. Bis Mai 2026 wurden fast 18.000 Anträge bewilligt. In Nordrhein-Westfalen wurde ein ähnliches Programm im Juli 2023 gestoppt.
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Wer hinter der Forderung steht
Mitzeichnende Institutionen
Bauherren-Schutzbund e.V., Brückenstraße 6, 10179 Berlin, www.bsb-ev.de
Bausparkasse Schwäbisch Hall AG, Crailsheimer Straße 51, 74523 Schwäbisch Hall, www.schwaebisch-hall.de
BFW Landesverband Nordrhein-Westfalen e. V., Verband der mittelständischen Immobilienwirtschaft, Herzogstraße 37, 40215 Düsseldorf
Bundesverband Baustoffe, Steine und Erden, Bundesverband Baustoffe - Steine und Erden e.V. Reinhardtstraße 14, D-10117 Berlin, www.baustoffindustrie.de
BVR - Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken e.V., Schellingstraße 4, 10785 Berlin, www.bvr.de
Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen im Deutschen Sparkassen- und Giroverband, Friedrichstraße 83, 10117 Berlin, www.lbs.de
DDIV - Verband der Immobilienverwalter Deutschland e. V., Leipziger Platz 9, 10117 Berlin, www.vdiv.de
Eigenheimerverband Deutschland e. V., Reinhardtstraße 58, 10117 Berlin, www.ehvd.de
IVD – Immobilienverband Deutschland, Littenstraße 10, 10179 Berlin, www.ivd.net
IFE | Interessenverband Familie und Eigentum e.V., Neubrückenstraße 60, 48143 Münster, www.ife.nrw
Haus & Grund Deutschland, Anton-Wilhelm-Amo-Straße 33, 10117 Berlin, https://www.hausundgrund.de
KSD – Katholischer Siedlungsdienst, Kleine Alexanderstraße 12, 10178 Berlin, https://www.ksd-ev.de/
Verband Privater Bauherren, Chausseestraße 8, 10115 Berlin, www.vpb.de
Verband der privaten Bausparkassen, Klingelhöfer Straße 4, 10785 Berlin, www.bausparkassen.de
Verband Wohneigentum, Oberer Lindweg 2, 53129 Bonn, www.verband-wohneigentum.de
Wüstenrot Bausparkasse AG, W&W-Platz 1, 70806 Kornwestheim, www.wuestenrot.de
Herausgeber des Positionspapiers
ifs Institut für Wohneigentum im Deutschen Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. (DV), Littenstraße 10, 10117 Berlin, www.deutscher-verband.org Ansprechpartner: Christian Huttenloher