Erbbaurecht: Erbbauzinsen, Verlängerung und faire Regeln

Doch auch diese Idee gerät zunehmen unter Druck. Das war lange Zeit anders: Das Erbbaurecht galt als soziales Modell. Doch in den vergangenen Jahren häufen sich Fälle, in denen Erbbaurechtsnehmerinnen und -nehmer durch drastisch steigende Erbbauzinsen oder schwierige Vertragsverlängerungen unter erheblichen finanziellen Druck geraten. Der Verband Wohneigentum berät immer wieder Mitglieder, die um ihre wirtschaftliche Existenz fürchten. 

Beispiel Düsseldorf: Wenn eine Vertragsverlängerung unsicher wird

Eine davon ist Elfi Mohr aus Düsseldorf, sie lebt in einem Haus auf Erbpacht-Grund – und das seit 1956. Sie war sehr zufrieden, bis vor einem Jahr ein Brief ins Haus flatterte: Elfi Mohr las darin, dass der private Erbpachtgeber sein Eigentum auf eine private Stiftung übertragen hätte. Und dazu, dass es keine Pachtverlängerung für Frau Mohr und ihre Nachbarn gebe und keine Möglichkeit, das Grundstück zu kaufen, auf dem das eigene Haus steht. Frau Mohr war entsetzt. „Es gab kein Angebot, die Stiftung wollte nicht verhandeln. Einzig betonte sie, dass wir am 1. Juli 2028 aus den Häusern rausmüssen.“ Und das, obwohl im Erbpachtvertrag und im Grundbuch festgehalten sei, dass Frau Mohr als Erbpachtnehmerin ein Vorkaufsrecht hat und ein Recht auf Verlängerung des Vertrags. „All das hat die Stiftung ausgeschlagen,“ bedauert Frau Mohr. Sie ist aus der Fassung wegen dieser Ungerechtigkeit: „Auch wenn ich eine gesetzliche Abfindung von zwei Dritteln des Schätzwertes für mein Eigenheim bekomme – ich will hier nicht ausziehen. Es gibt kaum Wohnraum in meinem Stadtteil. Wieso kann man Menschen – alte Menschen –, so aus ihren Häusern vertreiben? Und sagen ‚Schaut zu, wo ihr hinkommt!‘, wie ist das möglich?“ Frau Mohr erwägt nun, den Rechtsweg zu bestreiten. 

Beispiel Lüneburg: Erbbauzins kann sich vervielfachen

Verbandsmitglied Annegret Kühne engagiert sich in der Initiative „Bezahlbares Wohnen im Erbbau Lüneburg“. Wie bei vielen anderen Erbbaunehmern laufen die Pachtverträge in Lüneburg in den nächsten Jahren aus. Werden sie erneuert, droht eine saftige Erhöhung der Erbpachtzinsen. Während sie sich für Häuser auf Grundstücken von 500 bis 1.000 Quadratmetern in alten Verträgen auf 500-1000 Euro pro Jahr beliefen, sind die Kosten bei Vertragserneuerung um mindestens das Zehnfache gestiegen, sie liegen bei 10.000 bis 12.000 Euro. Darum sind die Lüneburger zusammen mit dem Verband Wohneigentum Niedersachsen aktiv geworden. „So geht es nicht weiter!“, erklärt Kühne. Aufgrund extrem gestiegener Bodenrichtwerte führt die Situation im Erbbau dazu, dass Menschen aus ihren Häusern verdrängt werden, weil sie die überhöhten Erbpachten nicht bezahlen können. Heute ist das Konzept des Erbbaus ad absurdum geführt.“ Es sei allen klar, dass die Erbbauzinsen steigen werden. Was die Initiative aber fordert ist: angemessen und rechtskonform. „Bodenspekulationen entgegenzuwirken ist ein wichtiger Aspekt des Erbbaurechts. Diese Rahmenbedingungen wieder neu zu justieren, dass ist das, was wir fordern!“ 

In Lüneburg leben rund 10.000 Menschen auf Erbbaugrundstücken. Matthias Fricke ist einer von ihnen. Seit 1990 wohnt er mit seiner Familie in Zentrumsnähe in einem Mitte der 1950er Jahre erbauten Einfamilienhaus. Auch sein Pachtvertrag läuft in den nächsten Jahren aus. Fricke rechnet vor, was auf die Pächter in Lüneburg zukommen könnte: "Wenn wir von einem Bodenpreis von 430 Euro pro Quadratmeter ausgehen, das mit einer Grundstücksgröße von 600 Quadratmetern und einem Zinssatz von 4 % multiplizieren, sind wir bei 10.320 Euro."

Peter Wegner kennt diese Probleme: „Viele Menschen investieren ihr gesamtes Vermögen in ihr Eigenheim und handeln verantwortungsvoll über Jahrzehnte. Sie müssen darauf vertrauen können, dass sie nicht durch sprunghafte Erbbauzinsen oder unfaire Vertragsbedingungen aus ihrem Zuhause gedrängt werden.“