Es klingt verlockend: Grundstück, Planung und Bau aus einer Hand - zum vereinbarten Festpreis. Doch die Realität sieht manchmal anders aus: Immer mehr Bauträger geraten in finanzielle Schieflage. Die Folge: Insolvenzen nehmen rasant zu: Allein im Jahr 2024 meldeten über 500 Bauunternehmen mehr Insolvenzen an als im Vorjahr - ein Anstieg um 44 %, so das Institut für Wirtschaftsforschung (IWH). Für Verbraucherinnen und Verbraucher bedeutet das große Unsicherheit: Was passiert mit meinem Geld, was mit meinem Haus? Wir erklären, welche Schritte Sie im Ernstfall gehen können und wie Sie Ihre Rechte bestmöglich sichern.
Was tun, wenn der Bauträger insolvent ist?
Zunächst gilt: Nicht in Panik verfallen. Eine Insolvenz des Bauträgers bedeutet nicht zwangsläufig, dass das Bauvorhaben scheitert. Zunächst eröffnet ein Gericht ein Insolvenzverfahren und bestellt einen Insolvenzverwalter. Dieser übernimmt die Verwaltung des Unternehmens und entscheidet, ob laufende Verträge fortgeführt oder beendet werden.
Wird der Vertrag fortgeführt, hat man gute Karten: Dann muss der oder die Insolvenzverwalterin die Verpflichtungen des Bauträgers erfüllen (z. B. Bau fertigstellen, Grundstück übertragen). Man bekommt - trotz Insolvenz - sein Haus, im Gegenzug sind die weiteren Zahlungen fällig.
Wird der Vertrag aber beendet, haben Käufer*innen keinen Anspruch mehr auf die Bauleistung oder die Übereignung aus dem Vertrag. Dann können sie nur noch Ansprüche wegen Nichterfüllung (z. B. Rückzahlung bereits gezahlter Raten oder Schadensersatz) geltend machen, im juristischen Fachjargon heißt das "Zur Insolvenztabelle anmelden". Das bedeutet, dass man die offenen Ansprüche beim Insolvenzverwalter einreicht. Wenn die Ansprüche berechtigt sind, trägt er diese in die Insolvenztabelle ein. Am Ende des Verfahrens bekommt man - wie alle Gläubiger - einen Teil der Forderung ausgezahlt (z. B. 5 bis 20 % der Forderung).
Es ist also ratsam, möglichst schnell Kontakt mit dem Insolvenzverwalter aufzunehmen. Legen Sie sich vorher alle Unterlagen (Bauträgervertrag, Zahlungsnachweise, Baufortschrittsberichte, etwaige Abnahmeprotokolle und Grundbuchauszüge) bereit. Wichtig ist, die aktuelle Situation zu klären:
- Wird das Bauprojekt weitergeführt oder eingestellt?
- Welche Gelder wurden bereits an den Bauträger gezahlt?
- Welche Leistungen sind bisher tatsächlich erbracht?
Tipp:
Prüfen Sie auch, ob in Ihrem Fall bereits eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch zu Ihren Gunsten eingetragen wurde. Diese sichert Ihren Anspruch auf Eigentumsübertragung ab und schützt vor Verfügungen zugunsten Dritter.
Welche Rechte haben Käufer?
Bauträgerverträge sind rechtlich gesehen eine Mischung mit Elementen des Kauf- und Werkvertragsrechts. Der Bauträger verpflichtet sich, ein Grundstück zu übereignen und darauf ein Haus oder eine Wohnung zu bauen. Im Gegenzug zahlen Käufer den vereinbarten Kaufpreis in Raten, die nach Baufortschritt fällig werden. Gerät der Bauträger in die Insolvenz, ergeben sich - je nach Situation - zwei verschiedene Konstellationen:
Grundstück bereits übertragen
- Sie sind bereits Eigentümer*in, der Bau ist aber noch nicht fertiggestellt.
- Das Risiko liegt in möglichen Zusatzkosten für die Fertigstellung, die über die ursprünglich vereinbarten Baukosten hinausgehen können.
Grundstück noch nicht übertragen
- Sie haben einen Anspruch auf Übereignung, sofern Sie Ihre vertraglichen Zahlungspflichten erfüllt haben.
- Im Falle einer Insolvenz kann der Insolvenzverwalter entscheiden, ob er den Vertrag erfüllt oder ablehnt.
- Lehnt er ab, müssen Sie Ihre Ansprüche zur Insolvenztabelle anmelden (siehe oben).
Unter Umständen besteht auch ein Rücktritts- oder Kündigungsrecht für Sie als Käufer, etwa bei erheblichem Verzug oder wenn der Insolvenzverwalter die Erfüllung des Vertrags endgültig ablehnt. Eine juristische Prüfung ist hier dringend zu empfehlen.
Welche Sicherheiten schützen Käufer?
Das Gesetz sieht vor, dass Zahlungen an Bauträger nur nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) erfolgen dürfen. Danach sind Zahlungen streng an den Baufortschritt gekoppelt, sodass das Risiko für Verbraucher begrenzt bleibt. Darüber hinaus werden oft zusätzliche Sicherheiten vereinbart, beispielsweise:
- Fertigstellungsbürgschaft: Sie sichert ab, dass das Bauvorhaben im Fall der Insolvenz fertiggestellt wird.
- Gewährleistungsbürgschaft: Sie deckt Mängelansprüche nach Fertigstellung ab.
In manchen Fällen - etwa bei einem reinen Bauvertrag ohne Grundstück - greift nicht die MaBV. Dann kann eine Bürgschaft nach § 650f BGB sinnvoll sein. Sie schützt Verbraucher davor, im Fall der Insolvenz auf bereits geleisteten Zahlungen sitzen zu bleiben.
Tipp:
Prüfen Sie, ob solche Sicherheiten vorliegen und in welcher Höhe sie greifen.
Forderungen im Insolvenzverfahren anmelden
Wenn Sie schon Zahlungen geleistet haben, ohne dass eine Gegenleistung (z. B. Baufortschritt) erfolgt ist, lassen sich diese Beträge als "Forderungen im Insolvenzverfahren" anmelden. Weil Betroffene meist wie andere Gläubiger mit ihrer Forderung "in der Schlange" stehen, bedeutet dies in der Regel einen teilweisen Verlust des investierten Geldes. In Einzelfällen können zusätzlich sogenannte Aus- oder Absonderungsrechte geltend gemacht werden - etwa, wenn bereits bezahlte Baumaterialien als Ihr Eigentum gekennzeichnet wurden oder Gelder treuhänderisch verwahrt werden. Lassen Sie dies anwaltlich prüfen.
Achtung: Bei der "Forderungsanmeldung" sind Fristen zu beachten, die das Insolvenzgericht festsetzt. Wer hier zu spät reagiert, kann Nachteile erleiden. Unterstützung bieten unsere Rechtsberatung und Verbraucherzentralen.
Wie kann der Bau fertiggestellt werden?
Ist das Gebäude noch nicht fertiggestellt, stehen Erwerber vor der Frage, wie es weitergeht. Möglichkeiten sind:
- Fortführen durch Insolvenzverwalter: In einigen Fällen wird das Projekt im Rahmen des Insolvenzverfahrens fertiggebaut, wenn dies wirtschaftlich sinnvoll erscheint.
- Beauftragen eines neuen Bauunternehmens: Häufig müssen Käufer*innen selbst eine andere Firma mit der Fertigstellung beauftragen. Hierbei können Mehrkosten entstehen.
- Kooperation mit anderen Erwerbern: Bei größeren Projekten kann es sinnvoll sein, dass sich mehrere Betroffene zusammenschließen und gemeinsam eine Lösung suchen.
Bei größeren Vorhaben - etwa Mehrfamilienhäusern - besteht oft bereits eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Entscheidungen zur weiteren Vorgehensweise müssen dann gemeinsam getroffen werden. Vor einer solchen Entscheidung sollte eine unabhängige Bausachverständige den bisherigen Bauzustand prüfen. So lässt sich feststellen, welche Arbeiten tatsächlich geleistet wurden und welche Kosten noch anfallen.
So schützen Sie sich vor einer Bauträgerinsolvenz
Wer einen Bauträger beauftragt, sollte grundsätzlich vorher auf folgende Punkte achten:
- Strenge Orientierung an der MaBV: Zahlungen immer nur nach Baufortschritt leisten.
- Versicherung abschließen: Informieren Sie sich über eine Baufertigstellungsversicherung oder eine Baugarantieversicherung.
- Sicherheiten verlangen: Eine Fertigstellungsbürgschaft kann im Ernstfall entscheidend sein.
- Treuhandkonten nutzen: Zahlungen sollten nach Möglichkeit nur über ein Notaranderkonto laufen.
- Bonität prüfen: Vor Vertragsabschluss kann es sich lohnen, einen Blick auf die wirtschaftliche Stabilität des Bauträgers zu werfen.
Unser Tipp
Ziehen Sie frühzeitig einen Fachanwalt für Bau- oder Insolvenzrecht sowie einen unabhängigen Bausachverständigen hinzu. So können Sie Ihre Ansprüche besser sichern und finanzielle Schäden möglichst gering halten.